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长租公寓热潮渐消,市场逐步回归理性

发布时间:2019-06-10  有效期至:2019-06-10  来源:中国经营报  

作为房地产调控长效机制的重要组成部分,住房租赁市场近两年受到广泛重视,资本的助推?#25512;?#19994;的开疆扩土让租赁市场热情高涨。但在一年来的市场日渐出清后,长租公寓渐归平静。

以租赁市场相对发达的?#26412;?#20026;例,今年来,多家机构数据显示,?#26412;?#20303;房租赁市场出?#33267;?#20215;平稳趋势,除少数区域租金略涨但涨幅低于往年外,其余多个区域租金与往年?#21046;?#25110;略有下降。

租金的稳定,首先来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和。公开数据统计,自2016年11月至2018年12月,?#26412;┕布?#25104;交租赁相关用地36宗,面积190万平方米,面积紧随上海、杭州之后。

另一方面,租金价格的回落,也得益于市场理性的回归。在经历了近两年跑马圈地、高价争抢房源间接抬高租金?#28909;?#28526;之后,长租公寓市场逐步进入精细化运作阶段。

量价平稳

与去年夏季住房租赁市场接连出现中介机构高价争抢房源、租金价格快速上涨的火热情况相比,今年以来,?#26412;?#31199;房市场略显“平淡”。

来自?#26412;?#25151;地产中介行业协会的最新统计数据显示,4月份?#26412;?#20303;房租赁市场继续回落,成交量环比3月份下降18%,租金价格继续?#26377;?#19979;调趋势。据会员单位数据显示,4月份网端用户浏览量环比下降,到门店求租的客户亦明显减少。实际上,不仅是4月份,今年以来?#26412;?#31199;赁市场的成交节奏明显放缓。市场机构贝壳研究院的数据统计,2019年前4月房源7日内出租率为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点,租赁市场的成交?#35759;让?#26174;增加。

为了促成交易,业主只能调整预期、下调报价。据统计,2019年前4月,?#26412;?#38142;家租赁房源中共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加 19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。

在价格上,与往年春节后租金普遍上涨不同,据?#26412;?#25151;地产中介行业协会会员单位数据显示,今年一季度大部分区域租金和去年?#21046;劍?#21482;有劲松、双井、团结湖等少数区域租金略涨2%左右,涨幅也低于往年。昌平的天通苑及石景山、通州、门头沟、房山等区域租金价格呈现下降趋势,最高下降幅度达到8%,全市整体租金水平在此带动下呈现稳中有降态势。

“租金与去年?#21046;劍?#29978;至部分区域租金出现下降,主要原因是整体上?#26412;?#24066;人口连续两年减少,以及长租公寓市场供应量的增加,且去年?#26412;?#31199;金增长较快,涨幅较大,今年有一定回落也属于正常。”旭辉领寓相关负责人向记者表示。

除了成交量回落、价格平稳之外,贝壳研究院数据显示,2019年租赁的套均面积为78平方米左右,较2018年81平方米以上的水平明显下降,也是近五年的最低值。2019年一季度东西城成交占比为10.9%,呈现较为明显的趋势性下滑特征,而近郊(顺义、大兴、通州、昌平)的成交占?#35753;?#26174;增长。

供应增加

多家机构指出,今年来?#26412;?#20303;房租赁市场的平稳,得益于供应量的增加和供需矛盾的缓和。

“租金与房价一样,由供求关系决定。近年来,?#26412;?#22312;大力发展租赁市场,包括增加开发商自持的租赁住房,以及公租房的供应,租赁住房的供应不断增加,都会对房租价格起到调节作用。”龙湖冠寓相关负责人向记者表示。

作为房地产调控长效机制重要组成部分,住房租赁情况近两年受到政府高度重视。2017年8月,原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定首批在?#26412;?#19978;海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。从执行情况来看,?#26412;?#36208;在前?#23567;?#25454;戴德梁行统计,?#26412;?#22312;2018年实现集体土地租赁用地供应209.2公顷,完成率105%。

公开数据统计,自2016年11月至2018年12月,?#26412;┕布?#25104;交租赁相关用地36宗,面积190万平方米,面积紧随上海、杭州之后。从地块分布来看,超60%地块分布于五?#27867;土分?#38388;,大兴区和海淀区是租赁用地主要分布区域,两区域成交的规划建筑面积已占?#26412;?#24066;租赁相关用地总成交量的75%。据了解,按照此前住建部门的披露,今年计划开工的45个政策性租赁房项目包括0.8万套公共租赁房、3.5万套集体土地租赁房、0.3万套企业自持租赁房。

“据我们了解,?#26412;?#24066;目前对住房租赁领域企业的监管,一方面在多渠道增加租赁住房供应,促进职住平衡,平抑房租;另一方面加强市场主体监管,防范居住密度过高带来的安全隐患,提升住房租赁服务水平。”龙湖冠寓相关负责人表示,“随着?#26412;?#23545;房地产经纪机构各类违法违规行为开展‘周周查’专项行动的?#20013;?#28145;入,市场已得到有效净化。在房地产行业供给侧结构性改革大背景下,加速推进‘租购并举’,也在促成住房市场形成新供应格局。”

另外,市场机构方面的供应量也在增加, 据?#26412;?#38142;家租赁数据显示,2019年1~4?#30053;?#22343;新增挂牌量同比增长16.6%。

回归理性

租金稳定背后,同样折射着在租赁这条赛道上,企业间的竞争已进入新的阶段。经历了前两年部?#21046;?#19994;跑马圈地、高价争抢房源、间接抬高租金等问题之后,行业开始进入精细化运作阶段。

5月13日,朗诗集团公告称,将处于亏损阶段的长租公寓等业务剥离至控股集团,预计所得款项净额约为9.81亿元,原因是?#35946;?#35799;寓?#28304;?#20110;培育期,预计未来两年将?#20013;?#20111;损,日后将产生?#20013;?#36164;本开支,剥离后可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

朗诗集团的这一举动,引起了市场对于长租公寓行业的关注。这个近两年受到市场热捧的领域,虽然涉猎者众多,但截至目前来看,行?#30340;?#26222;遍面临着盈利难题。

“我们目前包括拓展+运营的规模才一万间,整体从运营的现阶段来看应该是达到三万间左?#20063;?#26159;盈亏平衡点。因为要摊销你的总部管理成本,所以我们觉得一万间能够盈利还是很难的,?#21271;?#21033;公寓事业部相关负责人近日对外表示。

据了解,保利公寓?#20004;?#20173;与保利集团一体,约有一半项?#30475;?#38598;团获取。“经历了2017、2018年的资本推手之后,目前市场租金相对还是比较高的,我们在立项测算的时候还是偏保守一些,不能因为扩规模而不盈利,这个作为我们的母公司、上市公司的会计主体也是不?#24066;?#30340;。所以我们拿项目还是比较谨慎的。”

“整个市场在2017到2018年的资本推动下拿房成本越来越高,特别是‘二房东’的模式为什么走不下去?是因为租金成本太高了。现在我们算账,基本上你的拿房成本是租金的50%的话,就都是亏钱了。这种‘二房东’模式扩张是最快的,这种模式一旦被否决了,你的规模就很难?#20808;ィ?#26377;?#30340;?#20154;士指出,“因为做轻资产是个苦活累活,本身盈利空间很少,而且对运营管控能力以及对?#25918;?#20215;值要求都很高,一般企?#30340;?#25151;的规模性扩张不会太快。重资产更不可能,大房企都很难玩了,因为它的一次性投资比较重,而且投资回报不是很高。”

“我们所需要的资金,一是大钱,一定像黑石这样巨大规模的钱才可以买楼持有;二是长钱,国外做不动产投资都是七八年以上,咱们做不了三年投资人就开始让你还钱;三是便宜的钱,现在融资成本动不动7%、8%甚至10%以上,但我们现金回报达不到这一步。”新派公寓创始?#36865;?#25096;宏亦毫不掩饰对资金的?#26159;螅?#25454;了解,新派公寓于2013年10月?#23637;?#36164;产自持做长租公寓,2017年10月新派公寓类REITs获批,当年底正式发?#23567;?/p>

“国家相关金融政策不断出台在支持长租公寓的发展,包括?#24066;?#20445;险资金入场,证券化产品的推出等。金融机构也在不断地尝试和创新,包括REITs、 ABS、ABN等产品的一些列试点,使整个行业的融资成本降低,方便程度上升。当然,目前的资产评估体系对于轻资产的公寓运营商来?#19981;?#26159;有不小的挑战。”魔方公寓相关负责人向记者表示。

而不少?#30340;?#20154;士认为,长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域之一,有望成为最早的公募REITs 发行领域。据一位接近监管层人?#23458;?#38706;,公募REITs的落地还有治理机制、配套融资、定价、税收政策的推动、投资者保护等多重因素要考虑,监管层仍在研讨中。


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